Newsvorschau Dezember

Statistisches Bundesamt: Baustau bei Neubauimmobilien in Leipzig und ganz Deutschland aus Personalmangel

Zwischen 2013 und 2018 wuchs Leipzig um mehr als 35.000 Haushalte. Im gleichen Zeitraum wurden aber nur 8.600 Wohnungen in Neubauimmobilien fertiggestellt, davon 2.333 im Jahr 2018. Das war das höchste Bauvolumen der letzten Jahre, dennoch hinkt die Stadt ihren Wohnbauzielen hinterher. Diese Entwicklung betrifft ganz Deutschland. Was sind die Gründe? In Leipzig wie in anderen Metropolen trifft eine weiter steigende Nachfrage auf ein zu kleines Angebot. Die Preise für Eigentumswohnungen schießen nach oben, ebenso die Mietkosten. Was für manchen Kapitalanleger erst einmal nach einer lukrativen Geschäftslage aussieht, offenbart tief greifende strukturelle Probleme. Nun hat das Statistische Bundesamt festgestellt, dass Genehmigungsunlust der städtischen Behören oder Änderungen des Mietrechts nur peripher für den verhaltenen Nachschub an Neubau Immobilien in Leipzig und anderswo verantwortlich sind – sondern eine Bauindustrie und ein Handwerk, das – wie WELT schreibt – „mit dem Wohnungsneubau nicht hinterherkommt“. So hat sich zwischen 2008 und 2018 der bundesweite Bauüberhang von rund 320.000 auf fast 700.000 genehmigte, aber nicht fertiggestellte Wohnungen in Neubauimmobilien mehr als verdoppelt. Diesen „Baustau“ führt der Georg Thiel, Präsident des Statistischen Bundesamts, auf die Zahl der Beschäftigten in Baufirmen zurück, die nicht im gleichen Maße gestiegen ist wie die Zahl der Auftragseingänge. Aber auch die Bauämter hätten mit Personalstau zu kämpfen. Dabei haben sich die Baugenehmigungen seit 2009 von rund 178.000 auf knapp 347.000 im Jahr 2018 fast verdoppelt. Besonders Berlin ist von dieser baulichen Schieflage betroffen. Der Nachfrageanstieg nach Wohnraum resultiert aus starken Zuwanderungsbewegungen. Allein Leipzigs Bevölkerung ist in sechs Jahren um nahezu 13 Prozent gewachsen. Und weil Wohneigentum in Neubau Immobilien laut Statistischem Bundesamt als Anlageform gerade wiederentdeckt wird, beflügelt auch diese Form der Nachfrage die Kaufpreise. In jüngster Zeit wurde indes eine leichte Abwanderung ausländischer Investoren beobachtet, was durchaus ein ermutigendes Signal für deutsche Kapitalanleger ist und eine moderate Preisentwicklung verspricht.

KFW Kredite

Profitieren beim Finanzieren: ab 2020 KfW-Kredite mit Negativzinsen möglich

Massive Förderkredite, bei denen man noch etwas herausbekommt? Bis vor wenigen Jahren hätte eine solche Vorstellung nur für Kopfschütteln gesorgt. Aber jetzt ist es Realität: Die staatliche Förderbank KfW will ab 2020 Kredite mit negativen Zinsen vergeben. Dies soll Mittelständlern, aber auch Privatkunden zugute kommen – und damit Investitionen stärken sowie den Bau bzw. Erwerb von Immobilien fördern. Derzeit muss die Förderbank aber erst einmal ihr IT-System auf das ungewöhnliche Angebot umstellen. Noch ist es technisch unmöglich, Darlehenszinsen mit einem Minuszeichen zu versehen – weshalb bis jetzt nicht exakt feststeht, ab wann letztlich Privatkunden Anspruch auf diese profitable Form staatlicher Fördermittel haben werden. Zuerst nämlich sollen Städte und Gemeinden mit dieser paradoxen Kreditvergabe bedacht werden. Diese werden Kredite direkt bei der KfW bekommen, während Privatkunden sich über ihre Hausbanken darum bemühen müssen. Und auch die müssen ihre Systeme noch auf die neuen Negativzinsen umstellen. Solange dieser Prozess währt, will die KfW den Hausbanken Kredite zu null Prozent gewähren und dafür sorgen, dass Privatkunden einen Zuschuss erhalten. Warum sich die Förderbank das leisten kann? Weil sie als Staatsbank am Kapitalmarkt besonders günstige, oft negative Refinanzierungskosten hat, die sich aus dem Spitzenranking Deutschlands ergeben. Unser Land wird von den führenden Ratingagenturen besser beurteilt als seine klassischen Geschäftsbanken. Wir von Invest Concept begrüßen diese Entwicklung, treibt sie doch auch die gesellschaftspolitisch relevante Dynamik voran, indem sie den Kauf von Immobilien in Leipzig stärkt.

Reform der Grundsteuer beschlossene Sache – Scholz-Modell wirft weiterhin viele Fragen auf

Die erforderliche Mehrheit im Bundestag ist erzielt – jetzt muss nur noch im November der Bundesrat zustimmen, damit die über so viele Monate umstrittene Reform der Grunderwerbsteuer mit der dafür erforderlichen Änderung des Grundgesetzes in Kraft treten kann. Die zum Teil erbittert geführte Debatte um die Neuberechnung der Grundsteuer hatte sich an dem Entwurf von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) entzündet, der ein kompliziertes wertabhängiges Modell vorsieht, bei dem Parameter wie Miete, Gebäudealter und Art der Immobilie einfließen sollen. Der Freistaat Bayern stellte sich quer und fordert ein leichter zu berechnendes wertunabhängiges Modell, das allein auf der Wohn- und Grundstücksfläche basiert. Niedersachsen machte sich für ein Flächen-Lage-Modell stark. Das neue Gesetz sieht deshalb für die Bundesländer eine Öffnungsklausel vor, die ihnen eigene Berechnungsregeln erlaubt. Dem Vorschlag aus Bayern waren viele Branchenverbände gefolgt, die in der von Scholz geplante Reform ein „bürokratisches Monster“ sehen. Nicht nur Grundstückseigentümer befürchten bei der Umsetzung des Scholz-Modells bzw. Bundesmodells einen hohen Mehraufwand. Die unterschiedlichen Mieten würden nach Ansicht vieler Experten die Steuer nicht sonderlich gerecht machen, zumal der Grundstückswert hauptsächlich über den Bodenwert bestimmt wird, der beständig steigt und damit die neue Grundsteuer mit steigen lässt. Vermieter können die Grundsteuer jedoch weiterhin auf die Betriebskosten umlegen. Wer in städtischen Ballungsräumen bereits hohe Mieten zahlt, könnte von noch höheren Kosten betroffen sein, die wegen der in zentralen Lagen gestiegenen Immobilienwerte wohl nicht ausbleiben werden. Gemeinden sind aufgefordert, diese Kostenspirale durch eine Absenkung der Hebesätze auszugleichen. Wer das bayerische Flächenmodell ungerecht findet, wird auch beim Scholz-Modell monieren müssen, dass eine Immobilie mit hohen Mieten ähnlich besteuert wird wie ein vergleichbares Gebäude, in dem geringere Mieten fällig sind. Die Welt hat in einem Beitrag sehr informativ zusammengefasst, welche Problematik sich mit der neuen Grundsteuer vor allem für Mieter verbindet und wie der Gleichheitssatz des Grundgesetztes in Frage gestellt wird. Bis zum 1. Januar 2022 jedenfalls müssen rund 35 Millionen Grundstücke und Gebäude neu bewertet werden – ein immenser bürokratischer Kraftakt. Die neue Grundsteuer soll 2025 erstmals erhoben werden.

Neuer Wirtschaftsbericht: Optimale Rahmenbedingungen für den Leipziger Immobilienmarkt

Im aktuellen Wirtschaftsbericht der Stadt Leipzig stehen alle Zeichen auf Aufschwung: 2018 wuchs die Zahl der Arbeitsplätze in der Stadt um 5.700 – in den letzten drei Jahren sogar um 20.000. Und seit 2005 sind beachtliche 81.500 Jobs geschaffen worden, wozu vor allem die in Leipzig ansässigen Unternehmen beitrugen. Porsche beispielsweise investierte 600 Mio. und BMW 300 Mio. Euro in moderne Werke mit großen Produktionskapazitäten. Auch der Flughafen ist ein attraktiver Arbeitgeber. Wie von uns berichtet, wurden erst kürzlich 500 Mio. Euro für einen weiteren Ausbau des Airports locker gemacht. Entsprechend sank in Leipzig die Arbeitslosigkeit. Die Quote beträgt gegenwärtig 6,2 Prozent. Damit stiegen 2018 auch die Steuereinnahmen um 13 Prozent. Leipzig machte zudem beim Bruttoinlandsprodukt Boden gut und lag 2017 mit 36.000 Euro pro Einwohner zwar unter dem gesamtdeutschen Durchschnitt, aber deutlich über dem von Sachsen (29.960 Euro). Der Wirtschaftsbericht ist ein lohnender Rückblick. Aber schauen wir nach vorn. Auch dann werden die für die Leipziger Immobilienwirtschaft nahezu perfekten Rahmenbedingungen deutlich. Erst Anfang Oktober gab die Beiersdorfer AG bekannt, dass im Industriegebiet Seehausen II bis 2022 ein neues Werk mit perspektivisch über 1.000 Arbeitsplätzen entstehen soll. Der Flugzeughersteller DRA will ab 2023 in Leipzig das kleine Passagierflugzeug Dornier 328 fertigen, wozu 250 hoch qualifizierte Beschäftigte gebraucht werden. Ganz in der Nähe errichtet Philip Morris ein neues Logistikzentrum mit bis zu 200 neuen Jobs. Wachstumstreiber sind aber nicht nur bedeutende Firmen: Leipzig erhält ein Leistungszentrum für den Nachwuchs im Spitzensport. Dort sollen künftige Olympioniken fit für das Siegertreppchen gemacht werden. Zugleich wird Leipzig Sitz der prestigeträchtigen neuen Agentur für Sprunginnovationen – eine neue Behörde, die Leipzig zur Zukunftsschmiede macht, was sich der Bund eine Milliarde Euro über zehn Jahre kosten lassen will. Dazu passt die Meldung, dass in Stötteritz bereits die ersten 5G-Antennen von Vodafone ihren Betrieb aufgenommen haben. So viel Engagement und Investitionsfreude sorgen für ein gutes Klima in der Stadt, von dem auch Kapitalanleger mit einem interessanten Wohnraumangebot für Mieter profitieren werden.

Einen zusammenfassenden Artikel der LVZ zum Thema können Sie hier nachlesen.

Ausländische Investoren sind sich einig: Deutscher Immobilienmarkt ist stabil

Eine weitere gute Branchennews aus berufenem Mund: Auf der Münchner Immobilienmesse Expo Real haben sich diese Woche Vertreter bedeutender internationaler Investoren zur Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt geäußert. Übereinstimmend stellten sie fest, dass der Markt stark ist und von einer „ungeheuren“ Nachfrage geprägt wird. Auch hohe Preise könnten nichts daran ändern, dass Immobilien im Vergleich mit anderen Kapitalanlagen besser abschneiden. Politische Entscheidungen wie der für Berlin geplante Mietendeckel sehen die namhaften Investoren zwar mit Skepsis für eine positive Marktentwicklung – halten sie jedoch für berechenbar. Es wird deutlich, dass momentan höchstens Störsignale aus der Politik dem Immobilienmarkt etwas anhaben könnten. Das Forum Expo Real halten wir von Invest Concept allein deshalb für besonders relevant, weil dort geballte Immobilienkompetenz auf Europas größter Branchenmesse zusammenkommt und sensible Themen wie die weitere Marktentwicklung intensiv analysiert und diskutiert werden. Ein Gradmesser wie dieser darf als verbindlich gelten.

Immobilienpreise: Leipzig bietet in Boomzeiten gute Chancen

Die Nachfrage nach Immobilien ist weiter ungebrochen hoch. Niedrige Zinsen und weiter wachsende Großstädte mit großem Bedarf an Wohnraum lassen die Kaufpreise ungebremst nach oben klettern. So stiegen die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2019 nach neuesten Angaben des Statistischen Bundesamts um 5,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Innerhalb der letzten zwölf Monate betrug der Preissprung für Eigentumswohnungen in den sieben größten deutschen Städten sogar 8,6 Prozent. Nur in ländlichen Kreisen haben sich die Preise für Wohneigentum mit plus 4,2 Prozent halbwegs moderat entwickelt. Niedrige Zinsen bewirken auch verhältnismäßig niedrige Monatsraten aus Zins und Tilgung. Der Preisauftrieb im aktuellen Tempo könnte aber gerade Eigennutzer in absehbarer Zeit vor Probleme stellen, da sich, wie Immowelt.de feststellt, die Preise von den Einkommen abgekoppelt haben. Noch immer aber gibt es eine für Kapitalanleger wie Eigennutzer signifikante Differenz zwischen nachdrängenden Immobilienstandorten wie Leipzig und Dresden und den weiterhin unangefochtenen Platzhirschen wie München und Frankfurt. Eine durchschnittliche Eigentumswohnung zwischen 60 und 100 m2 Größe kostet in Leipzig 225.000 Euro – in München 695.000 und in Frankfurt 450.000 Euro. Auch Berlin (410.000 Euro) oder Nürnberg (339.00 Euro) sind deutlich teurer als Leipzig. Für uns ein Indiz, dass die Sachsenmetropole noch eine der wenigen Großstädte ist, die bei erfreulichem Entwicklungspotenzial faire Preise bietet. Auf der anderen Seite fordern Politik und Bauwirtschaft bis zu 400.000 neue Wohnungen jährlich, um den Bedarf zu decken – gebaut wurden 2018 lediglich knapp 286.000. 

Eindeutiger Trend: Immobilienkäufer setzen auf niedrige Finanzierungszinsen

Immobilien als Kapitalanlage stehen unangefochten hoch im Kurs. Wie eine Untersuchung des Magazins AssCompact zeigt, haben sich die Gründe für den Erwerb von Wohneigentum in den letzten zehn Jahren aber geändert. Hauptgrund ist derzeit das historische Zinstief. Vor einem Jahrzehnt haben sich lediglich 4,6 Prozent der Käufer wegen der günstigen Finanzierungskosten für den Haus- oder Wohnungskauf entschieden – heute sind es knapp 74 Prozent. In dem Maße, wie die Finanzierungskosten sinken, stiegen im letzten Jahrzehnt die Kaufpreise. Damals war für mehr als ein Drittel der Interessenten der Preis eines der drei wichtigsten Kriterien – heute warten nur noch rund 6 Prozent auf ein besonders günstiges Angebot. Führende Makler sind sich indes einig, dass viele Großstädte eine Preisobergrenze erreichen werden, ab der die Kaufbereitschaft sinken wird. Das deckt sich mit unseren Erfahrungen aus der Praxis: Wir von Invest Concept können beobachten, wie der Leipziger Immobilienmarkt zunehmend als Alternative zu Städten wie München, Stuttgart oder Hamburg wahrgenommen wird. Drei Gründe werden heute übrigens genauso wichtig genommen wie vor einer Dekade: der Immobilienkauf als Kapitalanlage, als Altersvorsorge und bei Veränderungen in der Familie.

Grunderwerbsteuer drückt Immobilienpreise

Die Grunderwerbsteuer belastet allein den Käufer? Forscher des Ifo-Instituts gelangten in einer neuen Studie zu einem ganz anderen Bild. Demnach haben Verkäufer einer Immobilie die effektiv größere finanzielle Einbuße. Weil die Grunderwerbsteuer dazu führt, dass Kaufpreise niedriger angesetzt werden, müssen Käufer zwar Steuern zahlen, können sich aber über ein ihnen entgegenkommendes Preisniveau freuen. Indem die Grunderwerbsteuer ihre Zahlungsbereitschaft verringert, machen Verkäufer gezwungenermaßen Zugeständnisse. Dabei sinken die Preise vielfach sogar proportional über dem Steuersatz. Das Ifo-Institut schreibt: „Legt der Grunderwerbsteuersatz um einen Prozentpunkt zu, so sinken die Immobilienpreise im Schnitt um etwa 3,5 Prozent.“ Denn bei einem Wiederverkauf würde abermals Grunderwerbsteuer anfallen – also wird dem preislich vorgegriffen. Je kürzer die Haltedauer einer Immobilie, desto größer ist der Preisrückgang. Ein weiterer Grund für Preisreduzierungen: Eine höhere Grunderwerbsteuer kann Kaufinteressenten mit wenig Eigenkapital aus dem Markt drängen, was Verkäufer nur über die Kostenschiene verhindern können. Das Ifo-Institut hatte für seine Studie Daten von 18 Millionen Wohnimmobilienangeboten der Jahre 2005 bis 2018 aus ganz Deutschland ausgewertet. Die Grunderwerbsteuer wird mit jedem Immobilienkauf beim Käufer fällig und richtet sich nach dem Verkaufspreis der Immobilie.

Baustart: Exklusive Neubauimmobilie in der Südvorstadt von Leipzig

Leipzigs Südvorstadt gehört zu den beliebtesten Wohnvierteln der Messestadt. Wer hier zu Hause ist, darf sich über ein vitales urbanes Leben vor der Haustür freuen, über die Nähe zur City und zu Clara-Zetkin-Park, Fockeberg und dem weitläufigen Auenwald südlich des Schleußiger Weges. Die Nähe zu den grünen Stadtoasen verleiht der Südvorstadt einen Erholungswert, der ungefähr genauso hoch ist wie ihre Qualitäten hinsichtlich Shopping, Gastronomie, Unterhaltung und gepflegter Stadtkultur. Die Einkaufs- und Flaniermeile „Karli“ ist nur einer von vielen Hotspots, mit denen die Südvorstadt ihren Charakter als Trendviertel unterstreicht. Deshalb freuen wir uns, nun den Baustart einer außergewöhnlichen Neubauimmobilie in ruhiger Lage in der Südvorstadt von Leipzig bekanntzugeben. Die Villa Kant ist ein moderner Wohnbau, dessen elegantes Erscheinungsbild sich einmal ausgezeichnet in sein gehobenes architektonisches Umfeld einfügen wird. Sie umfasst acht Eigentumswohnungen zwischen 87 und 210 m2, die ideal für Singles, Paare sowie Familien mit Kindern sind. Die Wohnungen verfügen über bodentiefe Fenster, Parkettböden in allen Wohnräumen, Fußbodenheizung, ein helles Ambiente und eine hochwertige Sanitärausstattung. Die Grundrisse sind zeitgemäß und orientieren sich an den Bedürfnissen von Menschen, denen Individualität, Freiraum und auch Werthaltigkeit wichtig sind. In diesem Sinne ist das Wohneigentum der Villa Kant interessant für Eigennutzer, die sich in bester Lage in Leipzig verwirklichen möchten, auch für Kapitalanleger mit dem Wunsch nach einem für den Mietmarkt besonders attraktiven Investment. Aus diesem Grund sind nur noch wenige Eigentumswohnungen in der Villa Kant verfügbar!

Bevölkerungswachstum: Leipzig ist nun achtgrößte Stadt Deutschlands

Zur Jahrtausendwende lag Leipzig bei der Bevölkerungszahl noch auf Rang 13 (493. 208 Einwohner). Dann setzte ein Wachstum ein, das zu den großen urbanen Erfolgsgeschichten der Nachwendezeit gehört. Städte wie Hannover und Bremen wurden überholt. Zum Jahresende 2018 lebten bereits 587.857 Menschen in Leipzig – 850 mehr als in Dortmund, wie nun anhand neuester Daten der statistischen Landesämter bekannt wurde. Damit zog die Messestadt auch an dieser Metropole vorbei und ist nun die achtgrößte Siedlung Deutschlands. Nur Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf sind größer. Diese Städte haben alle eine größere Bevölkerungsdichte als Leipzig. Weil Leipzig 2018 um 5.877 Bürger wuchs, ist es auch europaweit gewichtiger geworden und liegt dort nach Größe auf dem 41. Platz. Bekannte Zentren wie Lissabon, Manchester oder Lyon sind damit kleiner als Leipzig.