Reform der Grundsteuer beschlossene Sache – Scholz-Modell wirft weiterhin viele Fragen auf

Die erforderliche Mehrheit im Bundestag ist erzielt – jetzt muss nur noch im November der Bundesrat zustimmen, damit die über so viele Monate umstrittene Reform der Grunderwerbsteuer mit der dafür erforderlichen Änderung des Grundgesetzes in Kraft treten kann. Die zum Teil erbittert geführte Debatte um die Neuberechnung der Grundsteuer hatte sich an dem Entwurf von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) entzündet, der ein kompliziertes wertabhängiges Modell vorsieht, bei dem Parameter wie Miete, Gebäudealter und Art der Immobilie einfließen sollen. Der Freistaat Bayern stellte sich quer und fordert ein leichter zu berechnendes wertunabhängiges Modell, das allein auf der Wohn- und Grundstücksfläche basiert. Niedersachsen machte sich für ein Flächen-Lage-Modell stark. Das neue Gesetz sieht deshalb für die Bundesländer eine Öffnungsklausel vor, die ihnen eigene Berechnungsregeln erlaubt. Dem Vorschlag aus Bayern waren viele Branchenverbände gefolgt, die in der von Scholz geplante Reform ein „bürokratisches Monster“ sehen. Nicht nur Grundstückseigentümer befürchten bei der Umsetzung des Scholz-Modells bzw. Bundesmodells einen hohen Mehraufwand. Die unterschiedlichen Mieten würden nach Ansicht vieler Experten die Steuer nicht sonderlich gerecht machen, zumal der Grundstückswert hauptsächlich über den Bodenwert bestimmt wird, der beständig steigt und damit die neue Grundsteuer mit steigen lässt. Vermieter können die Grundsteuer jedoch weiterhin auf die Betriebskosten umlegen. Wer in städtischen Ballungsräumen bereits hohe Mieten zahlt, könnte von noch höheren Kosten betroffen sein, die wegen der in zentralen Lagen gestiegenen Immobilienwerte wohl nicht ausbleiben werden. Gemeinden sind aufgefordert, diese Kostenspirale durch eine Absenkung der Hebesätze auszugleichen. Wer das bayerische Flächenmodell ungerecht findet, wird auch beim Scholz-Modell monieren müssen, dass eine Immobilie mit hohen Mieten ähnlich besteuert wird wie ein vergleichbares Gebäude, in dem geringere Mieten fällig sind. Die Welt hat in einem Beitrag sehr informativ zusammengefasst, welche Problematik sich mit der neuen Grundsteuer vor allem für Mieter verbindet und wie der Gleichheitssatz des Grundgesetztes in Frage gestellt wird. Bis zum 1. Januar 2022 jedenfalls müssen rund 35 Millionen Grundstücke und Gebäude neu bewertet werden – ein immenser bürokratischer Kraftakt. Die neue Grundsteuer soll 2025 erstmals erhoben werden.

Neuer Wirtschaftsbericht: Optimale Rahmenbedingungen für den Leipziger Immobilienmarkt

Im aktuellen Wirtschaftsbericht der Stadt Leipzig stehen alle Zeichen auf Aufschwung: 2018 wuchs die Zahl der Arbeitsplätze in der Stadt um 5.700 – in den letzten drei Jahren sogar um 20.000. Und seit 2005 sind beachtliche 81.500 Jobs geschaffen worden, wozu vor allem die in Leipzig ansässigen Unternehmen beitrugen. Porsche beispielsweise investierte 600 Mio. und BMW 300 Mio. Euro in moderne Werke mit großen Produktionskapazitäten. Auch der Flughafen ist ein attraktiver Arbeitgeber. Wie von uns berichtet, wurden erst kürzlich 500 Mio. Euro für einen weiteren Ausbau des Airports locker gemacht. Entsprechend sank in Leipzig die Arbeitslosigkeit. Die Quote beträgt gegenwärtig 6,2 Prozent. Damit stiegen 2018 auch die Steuereinnahmen um 13 Prozent. Leipzig machte zudem beim Bruttoinlandsprodukt Boden gut und lag 2017 mit 36.000 Euro pro Einwohner zwar unter dem gesamtdeutschen Durchschnitt, aber deutlich über dem von Sachsen (29.960 Euro). Der Wirtschaftsbericht ist ein lohnender Rückblick. Aber schauen wir nach vorn. Auch dann werden die für die Leipziger Immobilienwirtschaft nahezu perfekten Rahmenbedingungen deutlich. Erst Anfang Oktober gab die Beiersdorfer AG bekannt, dass im Industriegebiet Seehausen II bis 2022 ein neues Werk mit perspektivisch über 1.000 Arbeitsplätzen entstehen soll. Der Flugzeughersteller DRA will ab 2023 in Leipzig das kleine Passagierflugzeug Dornier 328 fertigen, wozu 250 hoch qualifizierte Beschäftigte gebraucht werden. Ganz in der Nähe errichtet Philip Morris ein neues Logistikzentrum mit bis zu 200 neuen Jobs. Wachstumstreiber sind aber nicht nur bedeutende Firmen: Leipzig erhält ein Leistungszentrum für den Nachwuchs im Spitzensport. Dort sollen künftige Olympioniken fit für das Siegertreppchen gemacht werden. Zugleich wird Leipzig Sitz der prestigeträchtigen neuen Agentur für Sprunginnovationen – eine neue Behörde, die Leipzig zur Zukunftsschmiede macht, was sich der Bund eine Milliarde Euro über zehn Jahre kosten lassen will. Dazu passt die Meldung, dass in Stötteritz bereits die ersten 5G-Antennen von Vodafone ihren Betrieb aufgenommen haben. So viel Engagement und Investitionsfreude sorgen für ein gutes Klima in der Stadt, von dem auch Kapitalanleger mit einem interessanten Wohnraumangebot für Mieter profitieren werden.

Einen zusammenfassenden Artikel der LVZ zum Thema können Sie hier nachlesen.

Ausländische Investoren sind sich einig: Deutscher Immobilienmarkt ist stabil

Eine weitere gute Branchennews aus berufenem Mund: Auf der Münchner Immobilienmesse Expo Real haben sich diese Woche Vertreter bedeutender internationaler Investoren zur Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt geäußert. Übereinstimmend stellten sie fest, dass der Markt stark ist und von einer „ungeheuren“ Nachfrage geprägt wird. Auch hohe Preise könnten nichts daran ändern, dass Immobilien im Vergleich mit anderen Kapitalanlagen besser abschneiden. Politische Entscheidungen wie der für Berlin geplante Mietendeckel sehen die namhaften Investoren zwar mit Skepsis für eine positive Marktentwicklung – halten sie jedoch für berechenbar. Es wird deutlich, dass momentan höchstens Störsignale aus der Politik dem Immobilienmarkt etwas anhaben könnten. Das Forum Expo Real halten wir von Invest Concept allein deshalb für besonders relevant, weil dort geballte Immobilienkompetenz auf Europas größter Branchenmesse zusammenkommt und sensible Themen wie die weitere Marktentwicklung intensiv analysiert und diskutiert werden. Ein Gradmesser wie dieser darf als verbindlich gelten.

Immobilienpreise: Leipzig bietet in Boomzeiten gute Chancen

Die Nachfrage nach Immobilien ist weiter ungebrochen hoch. Niedrige Zinsen und weiter wachsende Großstädte mit großem Bedarf an Wohnraum lassen die Kaufpreise ungebremst nach oben klettern. So stiegen die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2019 nach neuesten Angaben des Statistischen Bundesamts um 5,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Innerhalb der letzten zwölf Monate betrug der Preissprung für Eigentumswohnungen in den sieben größten deutschen Städten sogar 8,6 Prozent. Nur in ländlichen Kreisen haben sich die Preise für Wohneigentum mit plus 4,2 Prozent halbwegs moderat entwickelt. Niedrige Zinsen bewirken auch verhältnismäßig niedrige Monatsraten aus Zins und Tilgung. Der Preisauftrieb im aktuellen Tempo könnte aber gerade Eigennutzer in absehbarer Zeit vor Probleme stellen, da sich, wie Immowelt.de feststellt, die Preise von den Einkommen abgekoppelt haben. Noch immer aber gibt es eine für Kapitalanleger wie Eigennutzer signifikante Differenz zwischen nachdrängenden Immobilienstandorten wie Leipzig und Dresden und den weiterhin unangefochtenen Platzhirschen wie München und Frankfurt. Eine durchschnittliche Eigentumswohnung zwischen 60 und 100 m2 Größe kostet in Leipzig 225.000 Euro – in München 695.000 und in Frankfurt 450.000 Euro. Auch Berlin (410.000 Euro) oder Nürnberg (339.00 Euro) sind deutlich teurer als Leipzig. Für uns ein Indiz, dass die Sachsenmetropole noch eine der wenigen Großstädte ist, die bei erfreulichem Entwicklungspotenzial faire Preise bietet. Auf der anderen Seite fordern Politik und Bauwirtschaft bis zu 400.000 neue Wohnungen jährlich, um den Bedarf zu decken – gebaut wurden 2018 lediglich knapp 286.000. 

Eindeutiger Trend: Immobilienkäufer setzen auf niedrige Finanzierungszinsen

Immobilien als Kapitalanlage stehen unangefochten hoch im Kurs. Wie eine Untersuchung des Magazins AssCompact zeigt, haben sich die Gründe für den Erwerb von Wohneigentum in den letzten zehn Jahren aber geändert. Hauptgrund ist derzeit das historische Zinstief. Vor einem Jahrzehnt haben sich lediglich 4,6 Prozent der Käufer wegen der günstigen Finanzierungskosten für den Haus- oder Wohnungskauf entschieden – heute sind es knapp 74 Prozent. In dem Maße, wie die Finanzierungskosten sinken, stiegen im letzten Jahrzehnt die Kaufpreise. Damals war für mehr als ein Drittel der Interessenten der Preis eines der drei wichtigsten Kriterien – heute warten nur noch rund 6 Prozent auf ein besonders günstiges Angebot. Führende Makler sind sich indes einig, dass viele Großstädte eine Preisobergrenze erreichen werden, ab der die Kaufbereitschaft sinken wird. Das deckt sich mit unseren Erfahrungen aus der Praxis: Wir von Invest Concept können beobachten, wie der Leipziger Immobilienmarkt zunehmend als Alternative zu Städten wie München, Stuttgart oder Hamburg wahrgenommen wird. Drei Gründe werden heute übrigens genauso wichtig genommen wie vor einer Dekade: der Immobilienkauf als Kapitalanlage, als Altersvorsorge und bei Veränderungen in der Familie.

Grunderwerbsteuer drückt Immobilienpreise

Die Grunderwerbsteuer belastet allein den Käufer? Forscher des Ifo-Instituts gelangten in einer neuen Studie zu einem ganz anderen Bild. Demnach haben Verkäufer einer Immobilie die effektiv größere finanzielle Einbuße. Weil die Grunderwerbsteuer dazu führt, dass Kaufpreise niedriger angesetzt werden, müssen Käufer zwar Steuern zahlen, können sich aber über ein ihnen entgegenkommendes Preisniveau freuen. Indem die Grunderwerbsteuer ihre Zahlungsbereitschaft verringert, machen Verkäufer gezwungenermaßen Zugeständnisse. Dabei sinken die Preise vielfach sogar proportional über dem Steuersatz. Das Ifo-Institut schreibt: „Legt der Grunderwerbsteuersatz um einen Prozentpunkt zu, so sinken die Immobilienpreise im Schnitt um etwa 3,5 Prozent.“ Denn bei einem Wiederverkauf würde abermals Grunderwerbsteuer anfallen – also wird dem preislich vorgegriffen. Je kürzer die Haltedauer einer Immobilie, desto größer ist der Preisrückgang. Ein weiterer Grund für Preisreduzierungen: Eine höhere Grunderwerbsteuer kann Kaufinteressenten mit wenig Eigenkapital aus dem Markt drängen, was Verkäufer nur über die Kostenschiene verhindern können. Das Ifo-Institut hatte für seine Studie Daten von 18 Millionen Wohnimmobilienangeboten der Jahre 2005 bis 2018 aus ganz Deutschland ausgewertet. Die Grunderwerbsteuer wird mit jedem Immobilienkauf beim Käufer fällig und richtet sich nach dem Verkaufspreis der Immobilie.

Baustart: Exklusive Neubauimmobilie in der Südvorstadt von Leipzig

Leipzigs Südvorstadt gehört zu den beliebtesten Wohnvierteln der Messestadt. Wer hier zu Hause ist, darf sich über ein vitales urbanes Leben vor der Haustür freuen, über die Nähe zur City und zu Clara-Zetkin-Park, Fockeberg und dem weitläufigen Auenwald südlich des Schleußiger Weges. Die Nähe zu den grünen Stadtoasen verleiht der Südvorstadt einen Erholungswert, der ungefähr genauso hoch ist wie ihre Qualitäten hinsichtlich Shopping, Gastronomie, Unterhaltung und gepflegter Stadtkultur. Die Einkaufs- und Flaniermeile „Karli“ ist nur einer von vielen Hotspots, mit denen die Südvorstadt ihren Charakter als Trendviertel unterstreicht. Deshalb freuen wir uns, nun den Baustart einer außergewöhnlichen Neubauimmobilie in ruhiger Lage in der Südvorstadt von Leipzig bekanntzugeben. Die Villa Kant ist ein moderner Wohnbau, dessen elegantes Erscheinungsbild sich einmal ausgezeichnet in sein gehobenes architektonisches Umfeld einfügen wird. Sie umfasst acht Eigentumswohnungen zwischen 87 und 210 m2, die ideal für Singles, Paare sowie Familien mit Kindern sind. Die Wohnungen verfügen über bodentiefe Fenster, Parkettböden in allen Wohnräumen, Fußbodenheizung, ein helles Ambiente und eine hochwertige Sanitärausstattung. Die Grundrisse sind zeitgemäß und orientieren sich an den Bedürfnissen von Menschen, denen Individualität, Freiraum und auch Werthaltigkeit wichtig sind. In diesem Sinne ist das Wohneigentum der Villa Kant interessant für Eigennutzer, die sich in bester Lage in Leipzig verwirklichen möchten, auch für Kapitalanleger mit dem Wunsch nach einem für den Mietmarkt besonders attraktiven Investment. Aus diesem Grund sind nur noch wenige Eigentumswohnungen in der Villa Kant verfügbar!

Bevölkerungswachstum: Leipzig ist nun achtgrößte Stadt Deutschlands

Zur Jahrtausendwende lag Leipzig bei der Bevölkerungszahl noch auf Rang 13 (493. 208 Einwohner). Dann setzte ein Wachstum ein, das zu den großen urbanen Erfolgsgeschichten der Nachwendezeit gehört. Städte wie Hannover und Bremen wurden überholt. Zum Jahresende 2018 lebten bereits 587.857 Menschen in Leipzig – 850 mehr als in Dortmund, wie nun anhand neuester Daten der statistischen Landesämter bekannt wurde. Damit zog die Messestadt auch an dieser Metropole vorbei und ist nun die achtgrößte Siedlung Deutschlands. Nur Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf sind größer. Diese Städte haben alle eine größere Bevölkerungsdichte als Leipzig. Weil Leipzig 2018 um 5.877 Bürger wuchs, ist es auch europaweit gewichtiger geworden und liegt dort nach Größe auf dem 41. Platz. Bekannte Zentren wie Lissabon, Manchester oder Lyon sind damit kleiner als Leipzig.

Hätten Sie daran gezweifelt? Leipzig ist zweitfreundlichste Stadt Deutschlands!

Das Basel Institut of Commons and Economics ist dafür bekannt, dass es für seine Erhebungen zur Lebensqualität deutscher Großstädte nicht nur auf typische Indikatoren wie Pro-Kopf-Einkommen oder Infrastruktur schaut – sondern auch auf das gesellschaftliche Klima. Bei einer Online-Befragung entdeckten die Schweizer nun an den Leipzigern besondere Facetten, die für die Attraktivität ihrer Stadt sprechen. Die Menschen in Leipziger machen ganz offensichtlich überdurchschnittlich oft die Erfahrung, dass ihnen ihre Mitbürger freundlich und hilfsbereit begegnen. Das brachte ihnen 7,1 Punkte auf dem Freundlichkeitsindex. Damit laufen sie dem traditionell tiefenentspannten Berlin den Rang ab (5,9 Punkte) und haben deutschlandweit nur noch das notorisch heitere Freiburg im Breisgau (8 Punkte) vor sich. Wir finden, diese Nachricht sagt mehr aus über den Wert von Leipzig als Immobilienstandort aus als viele Wirtschaftsdaten.

Grundsteuerreform und kein Ende: Nun meldet sich der Freistaat Sachsen zu Wort

Die Grundsteuer wird seit Monaten reformiert – und noch immer ist keine beschlussfähige Lösung in Sicht. Wir halten Sie dazu regelmäßig auf dem Laufenden, weshalb wir Sie auch über eine aktuelle Wendung aus unserem Bundesland informieren möchten. Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) möchte in seinem werteabhängigen Modell die Grundsteuer von der durchschnittlichen Miete und dem Wert des Bodens abhängig machen. Den Bundesländern soll dabei ein eigener Gestaltungsspielraum eingeräumt werden. Sachsen will nun nach Bayern dieses Angebot annehmen und einen eigenen Weg beschreiten. Der soll so aussehen, dass die für die Scholz-Reform nötige massive Datenerhebung für die im Freistaat veranschlagten zwei Millionen wirtschaftlichen Einheiten deutlich unterschritten wird. Dabei will das Finanzministerium in Dresden auf bereits vorliegende Daten zurückgreifen und Eigentümern die Abgabe von Erklärungen zu den Objektdaten erleichtern. Die sächsischen Behörden streben eine einfache und weitgehend unbürokratische Lösung an, ist die neue Reform doch schon vor ihrem Zustandekommen als „bürokratisches Monster“ verschrien. Zudem soll die Grundsteuer nach Ministeriumsangaben „möglichst aufkommensneutral“ gestaltet werden. Dazu müssten die Kommunen ihre Hebesätze anpassen, worauf der Freistaat allerdings keinen Einfluss hat. So könne es „im Einzelfall“ möglich sein, dass in attraktiven Großstadtlagen tatsächlich – wie von Hauseigentümern befürchtet – höhere Belastungen auf sie zukommen könnten. Noch ist nichts entscheiden. Das Gesetzgebungsverfahren ist jedoch nach einer Forderung des Bundesverfassungsgerichts bis spätestens 31.12.2019 abzuschließen.