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Bestandsimmobilien:

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Alle Besonderheiten dieses Immobilientyps auf einen Blick

 

Anders als eine ganz neu entwickelte, noch unbewohnte Neubauimmobilie, spricht man von einer Bestandsimmobilie, wenn ein Objekt bereits voll entwickelt und seine Wohnflächen ganz oder teilweise vermietet sind. Eine Bestandsimmobilie bietet beim Kauf den Vorteil eines relativ exakt zu berechnenden Preises, da der Bau längst abgeschlossen ist und Kostenklarheit über mögliche Verbindlichkeiten gegenüber Kapitalgebern oder den Aufwand für die Instandhaltung besteht. Diese anfallenden Kosten können vom Käufer mit den Mieteinnahmen der Bestandsimmobilie verrechnet werden, so dass sich bei Mehreinnahmen ein Gewinn ergibt und die genannten Verbindlichkeiten an Fremdkapital Monat für Monat weiter ausgeräumt werden.

 

Schlüsselkriterium Vermietungsstand

Interessenten an einer Bestandsimmobilie kalkulieren mit einem Soll-Wert an gewünschten Mieteinnahmen. Dieser bezieht sich auf die gesamte Wohnfläche des Gebäudes. Komplementär dazu steht der Ist-Wert von aktuell mit der Immobilie erzielten Mieteinnahmen. Mit steigendem Vermietungsstand kommt es zu einer immer engeren Annäherung vom Ist- an den Soll-Wert. Im Idealfall kann das Objekt ohne Leerstände erworben werden. Umgekehrt erlaubt ein nur mäßig oder gar nicht vermietete Bestandsimmobilie häufig – wenn auch nicht immer – Aufschlüsse über ihre Marktchancen. Ein entwickeltes Objekt, das zum Zeitpunkt des Verkaufs kaum Mieter gefunden hat, kann unter Umständen durch eine professionelle Vermarktung seiner Mietflächen an Attraktivität gewinnen – oder es birgt von sich aus innewohnende Mängel, die seiner Attraktivität entgegenstehen und schwer zu kompensieren sind.

 

Weitere kaufentscheidende Faktoren

Der Marktwert einer Bestandsimmobilie ist aber noch von weiteren Kriterien abhängig, die sich direkt oder indirekt auf die beabsichtigten Mieteinnahmen auswirken. Da wäre zum einen die Standortfrage zu berücksichtigen. Was sind die Lagevorteile bzw. gibt es in dieser Hinsicht Abstriche, die sich wertmindernd auswirken könnten? Denn auch für Bestandsimmobilien gelten die gleichen dominierenden Gesetzmäßigkeiten, was ihre Lage betrifft. Gibt es ferner spezielle Nutzungsmöglichkeiten, die den Wert beeinflussen könnten? Dies bezieht sich nicht allein auf Gewerbeimmobilien, da sich auch bei Wohnimmobilien die vielfältigsten Nutzungsfelder ergeben können oder schon vorliegen. Schließlich ist auch der Modernisierungsstand ein wichtiges Kaufkriterium. Er gibt Auskunft über möglicherweise demnächst fällige Modernisierungsmaßnahmen und die ökologischen Qualitäten, letztlich also über die Zukunftsfähigkeit der Immobilie. Ist der Marktwert der Bestandsimmobilie ermittelt – bei offenen Fragen durchaus auch unter Hinzuziehung von Sachverständigen – ist dieser mit dem Kaufpreis identisch, den die gesamte Immobilie erzielen kann.